Lån i hus — Friværdi som sikkerhed, og hvad det flytter

Lån i hus — Friværdi som sikkerhed, og hvad det flytter. At låne i huset er at bruge friværdien som sikkerhed. Det er billig kredit — og det flytter risikoen hen på det, du bor i.

Hvad friværdi er

Forskellen mellem boligens værdi og den gæld, der allerede er i den. Det er den del, der kan belånes yderligere.

Værdien fastsættes ved en vurdering fra instituttet og er ikke nødvendigvis det, du selv mener boligen er værd. Vurderingen er udgangspunktet for, hvad der kan lånes.

Samlet må belåningen ikke overstige grænsen for ejendomstypen — ved et helårshus 80 % for realkredit, og et banklån ovenpå prissættes højere.

De to måder at gøre det på

Et tillægslån: et nyt realkreditlån oveni det eksisterende, med sin egen løbetid og sine egne etableringsomkostninger.

Eller en kreditramme med pant i boligen, hvor der kun betales rente af det trukne. Det passer til et svingende behov og dårligt til et fast beløb over lang tid.

Begge kræver tinglysning af pant, og det koster afgift. Ved små beløb kan omkostningerne spise fordelen ved den lavere sats.

Hvad du får, og hvad du giver

Du får en markant lavere sats end på usikret forbrugerkredit. Det er den største enkeltbesparelse, der findes, når beløbet er stort nok.

Du giver til gengæld en anden konsekvens ved misligholdelse. Usikret gæld kan inddrives, men der er ingen genstand at tage. Gæld med pant i boligen rammer boligen.

Og du forlænger. Et forbrug afdraget over tredive år koster mere i renter i alt end det samme forbrug afdraget over tre, selv til en meget lavere sats.

Hvornår det er rigtigt

Til en investering i selve boligen — en renovering, der holder i årtier — passer løbetiden til formålet. Der er det oplagt.

Til at samle dyr gæld kan det være rigtigt, hvis økonomien er stabil, og hvis løbetiden ikke forlænges væsentligt. Er indkomsten usikker, er det den forkerte vej.

Til løbende forbrug er det næsten aldrig rigtigt. Så bruges en langsigtet sikkerhed på en kortsigtet udgift.

Match løbetiden til formålet

En renovering, der holder i tredive år, må gerne finansieres over tredive. Et forbrug, der er væk om to, må ikke.

Det er den ene test, der afgør, om den lave sats er en besparelse eller bare en længere periode at betale i.

Rammerne er de samme for enhver, der erhvervsmæssigt udbyder forbrugerkredit i Danmark. kreditaftaleloven sætter dem: ÅOP højst 35 %, kreditomkostningerne aldrig over lånebeløbet, kreditvurdering inden aftalen og 14 dages fortrydelsesret. Hvem der har tilladelse, fremgår af Finanstilsynets virksomhedsregister, og Forbrug.dk vejleder uafhængigt.