Ejerpantebrev — Et ejerpantebrev er et pantebrev, ejeren af en fast ejendom udsteder til sig selv, og som derefter kan bruges som sikkerhed for skiftende gæld.
Hvad det er
Ejeren udsteder pantebrevet til sig selv og lader det tinglyse. Dokumentet står derefter som en ramme, der kan stilles til sikkerhed for lån.
Det praktiske ved formen er, at rammen kan genbruges. Er en gæld indfriet, kan pantebrevet stilles som sikkerhed for en ny uden at et nyt dokument skal tinglyses.
Hvad det bruges til
Typisk som sikkerhed for banklån oven på realkreditten — kassekredit, boligforbedring, eller en kredit, der trækkes på ad flere gange.
For låntageren betyder sikkerheden lavere rente end på usikret kredit. For banken betyder den en plads i prioritetsrækkefølgen, hvis ejendommen sælges på tvang.
Hvad man skal være opmærksom på
Pantet følger ejendommen. Misligholdes den gæld, pantebrevet sikrer, kan ejendommen kræves solgt — også selv om gælden ikke havde noget med boligkøbet at gøre.
Ved salg skal pantebrevet håndteres. Er der ikke gæld bag det, kan det aflyses; er der, skal den indfries eller overtages.
Tinglysning koster afgift. Det er en engangsudgift, som bør regnes med, når man vurderer om den lavere rente er besværet værd.
Prioritetsstillingen afgør værdien
Pantebreve rangerer efter, hvornår de er tinglyst. Et ejerpantebrev efter et realkreditlån står bagest og får kun dækning, hvis der er noget tilbage efter det foranstående.
Derfor afhænger den sikkerhed, pantebrevet reelt giver, af friværdien. Er ejendommen belånt tæt på værdien, er sikkerheden lille, og prisen på lånet bag den tilsvarende mindre gunstig.
Alternativer til formen
Skal der kun lånes én gang, kan et almindeligt pantebrev til långiveren være enklere. Ejerpantebrevets fordel er genbrugeligheden, og den er kun en fordel, hvis den bruges.
Skal beløbet være mindre, kan et usikret lån være billigere i alt, når tinglysningsafgiften regnes med. Afgiften er en engangsudgift, men den kan være stor nok til at afgøre sagen.
Hvor det bruges i praksis
Begrebet møder du, når du regner på et konkret lån. Lån til ejerlejlighed viser, hvordan det ser ud på en rigtig side — med beløb, løbetid og den samlede pris.
Ejerpantebrev, almindeligt pantebrev og skadesløsbrev
Et almindeligt pantebrev sikrer én bestemt fordring på ét bestemt beløb. Er gælden betalt, er brevet udtjent.
Et ejerpantebrev sikrer derimod en ramme, som skiftende gæld kan ligge inden for. Det er det, der gør det genanvendeligt.
Et skadesløsbrev sikrer et ubestemt mellemværende op til et maksimum og bruges i andre sammenhænge. De tre navne dækker tre forskellige konstruktioner, og forskellen står i selve dokumentet.
Rammerne står i kreditaftaleloven: ÅOP må ikke overstige 35 %, de samlede kreditomkostninger må ikke overstige lånebeløbet, kreditværdigheden skal vurderes inden aftalen, og der er 14 dages fortrydelsesret. Forbrug.dk vejleder uafhængigt, og en udbyder kan slås op i Finanstilsynets virksomhedsregister.
