Billigste boliglån — Den laveste sats er ikke den laveste pris. I en boligsag er det billigste enkeltlån sjældent den billigste samlede finansiering. Prisen er summen af flere lag — og det dyreste af dem er ikke altid renten.
Det er stakken, der skal prissættes
Realkredit kan udgøre op til 80 % af værdien ved et helårshus og er det billigste lag, fordi sikkerheden er stærkest.
Banklånet dækker laget derover og prissættes højere, fordi bankens pant kommer efter realkreditinstituttets. Udbetalingen skal være mindst 5 % af købesummen.
Et tilbud kan derfor have en lavere realkreditsats og alligevel være dyrest i alt, hvis banklånet er dyrere eller større. Det er summen, der skal sammenlignes.
Banklaget er det dyre, og det er der forskellene ligger
Realkreditsatserne mellem institutter ligger tæt. Det lag, hvor to samlede tilbud reelt skiller sig, er banklånet ovenpå — både i pris og i størrelse.
Derfor kan et institut med en lidt højere realkreditsats give den billigste samlede finansiering, hvis banklånet er mindre eller billigere. Det er ikke synligt, når lagene prissættes hver for sig.
Bed om ét tilbud på hele finansieringen fra hver udbyder, ikke om en sats på det billigste lag. Ellers sammenligner du netop de dele, der ligner hinanden mest.
Hvad du kan flytte mellem lagene
Hver krone ekstra i udbetaling fjerner en krone fra det dyreste lag først. Effekten er derfor større end den andel, udbetalingen udgør af købesummen.
Holdes belåningen under grænsen for realkredit, undgås banklånet helt. Det er den enkeltbeslutning, der flytter mest i en boligsag.
Et ekstra afdrag tidligt virker samme vej, hvis aftalen tillader at bestemme, hvilket lag afdraget lander på.
Engangsomkostningerne
Tinglysningsafgift på pantebrevet betales uanset hvilket institut der vælges. Gebyrer til institut og bank ved oprettelsen varierer derimod.
Bed om et samlet overslag over alle etableringsomkostninger. Forskellen mellem to tilbud ligger ofte lige så meget der som i satsen.
Og bed om ÅOP på den samlede finansiering, ikke på hvert lag for sig. Det er det tal, der kan sammenlignes.
Sammenlign over din egen tidshorisont
Bed om den samlede omkostning over den periode, du realistisk bliver boende — ikke over hele løbetiden. De to tal peger ofte på hvert sit tilbud.
Etableringsomkostninger vejer tungt over fem år og næsten intet over tredive. Det er derfor horisonten skal med i regnestykket fra start.
Rammerne er de samme for enhver, der erhvervsmæssigt udbyder forbrugerkredit i Danmark. kreditaftaleloven sætter dem: ÅOP højst 35 %, kreditomkostningerne aldrig over lånebeløbet, kreditvurdering inden aftalen og 14 dages fortrydelsesret. Hvem der har tilladelse, fremgår af Finanstilsynets virksomhedsregister, og Forbrug.dk vejleder uafhængigt.
