Omlægning af realkreditlån — Regn på din horisont, ikke på løbetiden

Omlægning af realkreditlån — Regn på din horisont, ikke på løbetiden. En omlægning er et nyt lån, der indfrier det gamle. Den betaler sig, når besparelsen overstiger omkostningerne inden for den tid, du bliver boende — ikke over lånets løbetid.

To retninger, to formål

Nedkonvertering: renten er faldet, og lånet lægges om til en lavere sats. Ydelsen falder, og restgælden er uændret eller stiger lidt på grund af omkostningerne.

Opkonvertering: renten er steget, kursen på dine obligationer er faldet, og gælden kan indfries billigere end hovedstolen. Restgælden falder, mens satsen stiger.

Den anden overses, fordi den føles forkert: man skifter til en højere rente. Men det, der købes, er en mindre gæld, og den effekt er varig.

Hvad det koster

Gebyrer til institut og bank, kursskæring på både indfrielsen og det nye lån, og tinglysning hvis pantet ændres. De skal opgøres samlet, ikke enkeltvis.

Bed om en differensberegning: den samlede ydelse og restgæld på det nuværende lån mod det nye, over den samme periode. Det er standardarbejde for et institut.

Tidshorisonten afgør det

Omkostningerne betales én gang; besparelsen løber over tid. Jo længere du bliver boende, jo flere måneder er der til at tjene dem hjem.

Regn derfor på den periode, du realistisk bliver boende — ikke på de resterende år af lånet. De to tal peger ofte på hver sin beslutning.

En tommelfingerregel om et bestemt antal procentpoints forskel er en dårlig erstatning for den beregning. Den tager hverken hensyn til restgældens størrelse eller til din horisont.

Om at ramme rigtigt

Kursen ændrer sig dagligt, og et tilbud er beregnet på en bestemt dag. Det er muligt at fastlåse en kurs i en periode, og det koster typisk noget.

At vente på et bedre niveau er et væddemål. Er beregningen positiv nu over din horisont, er beslutningen taget — den bliver ikke bedre af at blive udskudt i håb om markedet.

Bed om differensberegningen

Nuværende lån mod nyt lån: ydelse, restgæld og samlet omkostning over den periode, du bliver boende. Det er ét dokument, og institutterne laver det rutinemæssigt.

Er svaret nej i dag, så bed om at få det regnet igen, hvis renten flytter sig markant. Det koster ingenting at spørge.

Rammerne er de samme for enhver, der erhvervsmæssigt udbyder forbrugerkredit i Danmark. kreditaftaleloven sætter dem: ÅOP højst 35 %, kreditomkostningerne aldrig over lånebeløbet, kreditvurdering inden aftalen og 14 dages fortrydelsesret. Hvem der har tilladelse, fremgår af Finanstilsynets virksomhedsregister, og Forbrug.dk vejleder uafhængigt.